«Светлана» лишилась самого ценного

Подконтрольное «Ростеху» ПАО «Светлана» вывело в паевой фонд имущество почти на 1 млрд рублей. Этот маневр защитит акционеров, получение контроля над предприятием ради недвижимости, которая обеспечивает 77% доходов, теряет смысл, полагают эксперты.

---

 

Согласно данным раскрытия информации ПАО, «Светлана» приобретает паи закрытого паевого инвестфонда (ЗПИФ) «Элемент Девелопмент-1» на сумму 973 млн рублей. В оплату передается недвижимое имущество «Светланы» (какое именно, не уточняется), а также денежные средства — 3,6 млн рублей.

СПРАВКА

ПАО «Светлана» на 45,1% принадлежит госкорпорации «Ростех», на 11% совладельцам ИК «Евроинвест» Андрею Березину (на фото) и Юрию Васильеву, на 8,1% Феликсу Длину — младшему партнеру миллиардера Михаила Гуцериева, на 7,9% бывшему совладельцу холдинга «Фаэтон» Игорю Цвирко, 12,2% у Максима Жукова, сына Владимира Голубева — авторитетного бизнесмена и делового партнера учредителей холдинга «Адамант».

 

Элементы управления

«Наше предприятие занимается производством электроники. Естественно, что управление объектами недвижимости не является нашей ключевой компетенцией, — поясняет Никита Гладков, гендиректор ПАО «Светлана». — Именно поэтому совет директоров принял решение о создании «Светланой» закрытого комбинированного паевого инвестиционного фонда «Элемент Девелопмент-1». Он и должен будет максимально эффективно решать вопросы профессионального управления той высвобождающейся недвижимостью, которая есть у предприятия и которая будет внесена в ПИФ. Деятельность ПИФов — прозрачный и жестко регулируемый государством сектор, что минимизирует риски, которые могут возникать у владельца недвижимости, вносящего ее в фонд в виде пая, считает Гладков.

В качестве управляющей компании ПИФа советом директоров была выбрана УК «Красный мост», как предложившая наиболее выгодные условия».

УК «Красный мост» — новичок на этом рынке. Там от комментариев отказались, но связи с совладельцами «Светланы» и владельцами ИК «Евроинвест» Андреем Березиным и Юрием Васильевым опровергли. Судя по СПАРК, компания создана в 2016 году, ее капитал — 29 млн рублей. Ею владеют предприниматели Игнатий Найда, Филипп Шраге, Александр Полещук, Роман Соколов.

СПРАВКА

Игнатий Найда — владелец лизинговой компании «НБП» вместе с Александром Полещуком, который занимал руководящие позиции в корпоративных блоках Транскредитбанка (ТКБ) и «КИТ Финанса», судя по информации на сайте УК. Роман Соколов представлен как бывший топ-менеджер Промсвязьбанка и ТКБ. Филипп Шраге ранее работал начальником отдела продаж компании «Графит», которая занимается жилищным строительством, а теперь возглавляет эту компанию.

В управлении УК находится открытый ПИФ рыночных финансовых инструментов «КМ Секьюритиз», который достался от УК «Балтинвестбанк», а также формирующийся комбинированный ЗПИФ «Территория один».

В «Ростехе» на запрос ПРОВЭДа не ответили.

 

Защитный маневр

Предприниматели активно передавали имущество в паевые фонды в 2008-2010 годах, чтобы минимизировать налоговые выплаты, так как ПИФ, не являясь юридическим лицом, не платит имущественных налогов. Позже налоги обязали платить управляющую компанию. Плюс к этому надо выплачивать вознаграждение управляющей компании — от 3% до 10% от стоимости чистых активов. Вследствие чего интерес к паевым фондам недвижимости заметно угас. Выигрыш может быть толко по налогу на прибыль, если все, что фонд заработает на недвижимости, будет реинвестировано.

Алексей Елисеенко, юрист корпоративной и арбитражной практики «Качкин и Партнеры», предполагает, что передача имущества активов ПИФу могла понадобиться «Светлане», чтобы снять его с баланса самого предприятия. Это имеет значение в том смысле, что все деньги, которые фонд заработает за счет переданного ему имущества, будут аккумулироваться в самом ЗПИФе, поясняет Дмитрий Кумановский, начальник аналитического отдела ЛМС. «То есть их невозможно изъять, пока ПИФ не будет ликвидирован», — добавляет Кумановский.

Он считает, что этот маневр защитит интересы частных акционеров «Светланы», которые стараются заменить реальную недвижимость на балансе предприятия долевыми ценными бумагами, удостоверяющими право на долю в общем имуществе фонда.

«Бизнес на недвижимости сохранится, но перспектива получения контроля в «Светлане» ради недвижимости станет значительно менее привлекательной — ведь решения в ЗПИФ принимаются большинством пайщиков, и «Светлана» может не иметь решающего голоса в фонде», — поясняет Дмитрий Кумановский.

 

Двойная выгода

Управление недвижимостью приносило «Светлане» львиную долю заработка: 76,5% выручки в 2017 год (почти 1 млрд рублей), а от основной деятельности — лишь 16%. Всего на производстве сдается в аренду 58 тыс. м2 недвижимости и 2,7 га земли, сказано в отчете за 2017 год.

Однако отдача от арендной деятельности падает, а доля невостребованных арендаторами площадей растет, говорится в годовом отчете ПАО. Причина — насыщение рынка арендной производственной и офисной недвижимостью. Многие промышленные предприятия, сократившие производство в кризис, сдают свои помещения в аренду.

Принадлежащие «Светлане» здания ветшают, вкладываться в их реконструкцию ПАО не планирует — наоборот, думает ликвидировать сдачу имущества в аренду как направление деятельности. Для этого планируется продать большую часть территорий (37 га из 46 га, которые занимает завод), оставив под производство участки площадью 9 га на углу проспектов Энгельса и Светлановского, а также не пересечении Светлановского проспекта с проспектом Мориса Тореза.

Чтобы повысить стоимость земли, год назад акционеры «Светланы» перевели под жилую застройку почти всю территорию завода. В итоге земля подорожала вдвое — сейчас эксперты оценивают ее в 15 млрд рублей. До этого, в 2013 году, Андрей Березин и Юрий Васильев продали часть имущества предприятия на проспекте Энгельса, 27-33 аффилированным компаниям. Стоимость этих земель оценивалась в 1,5 млрд рублей.

Сейчас, по данным Горстройнадзора, ПАО «Светлана» уже получило 5 разрешений на строительство на территории предприятия: 16,5 га земли планируется в два этапа застроить многоквартирными домами со встроенным паркингом.

В 2017 году руководство «Светланы» заявляло, что вырученные от сделок с землей средства пойдут на модернизацию предприятия, которая оценивается почти в 3 млрд рублей.