Время больших клиентов и крупных сделок на российском складском рынке прошло. Торговые сети, практически в одиночку двигавшие складской сегмент в рост, полностью сформировали логистические блоки в Московском регионе и в Санкт-Петербурге и Ленобласти. Ритейлеры поддержали спрос на покупку, аренду складских и распределительных комплексов и проекты built-to-suit в регионах и продолжат логистическое освоение провинций.

На низком спросе

Складской сегмент рынка коммерческой недвижимости - лакмусовая бумажка, по которой можно довольно точно судить о состоянии экономики страны. Стабильный, но предельно низкий спрос, поддерживаемый в основном продуктовыми сетями, стремящиеся к нулю в масштабах страны иностранные инвестиции: вот краткая характеристика складского рынка России. 

Итак, совокупный объём рынка качественных складских площадей в России - это 20,9 млн м2, из которых 12,2 млн м2 находится в Московском регионе, на остальные регионы, за исключением Санкт-Петербурга и Ленинградской области приходится около 6 млн м2. На Санкт-Петербург в I полугодии 2016 года пришлось 2,74 млн м2, точный объём складских комплексов в Ленобласти остаётся не оценённым брокерами, но известно, что 60% площадей сосредоточено в Всеволожском (25%), Гатчинском(15%) и Ломоносовском (14%), а также Выборгском и Кировском районах области, по данным агентства АРИН.

Низкие арендные ставки и высокий уровень свободных помещений существенно затормозили развитие складского сегмента в Московском регионе. Уровень ставок аренды достиг некомфортных для девелоперов значений, поэтому строить будут по большей части только под конкретного заказчика (built-to-suit), а спекулятивных складов в Москве строить вообще не будут, а если и будут, то в мизерных объёмах. «При этом в ближайший год спрос будет сконцентрирован преимущественно на аренде зданий, а объёмы продаж останутся небольшими», - говорит Вячеслав Холопов, директор департамента индустриальной, складской недвижимости, земли Knight Frank, Россия и СНГ.

По итогам I полугодия текущего года на российском рынке куплено и арендовано 745,5 тыс. м2 качественных складских площадей. На долю Московского региона пришлось 74% от совокупного объёма сделок, что в абсолютном выражении составило 549,3 тыс. м2. Это очень высокий показатель по отношению к прошлому году, но посреднические конторы отмечают, что половина всего объёма складских площадей в Московском регионе (а это более 2 млн м2 площадей) пришлась на розничные торговые, в основном продуктовые, сети. В этом году операторы розницы полностью закрыли свои потребности в площадях, поэтому как минимум на ближайшие год-два ритейлеры свернут свою активность на складском рынке Московского региона.

Примерно то же самое произошло в Санкт-Петербурге: основными арендаторами и заказчиками строительства новых складских площадок с 2014 выступает розница. Решение сетей развернуться в регионе во многом было стимулировано продуктовым эмбарго, считает Дмитрий Прокофьев, вице-президент ЛОТПП. Заявки на развитие своих складских помещений от ритейлеров начали поступать до официального объявления продуктового эмбарго, но тема импортозамещения ускорила процесс подписания контрактов с девелоперами, говорит Прокофьев.

«Пришёл «Магнит», создал собственный логистический комплекс в регионе, другие игроки приняли этот вызов», - сказал Дмитрий Прокофьев.

Сегодня, помимо розничной продуктовой сети «Магнит», собственный логистический терминал в Петербурге с прицелом на весь Северо-Запад создала «Лента», в этом году запустили собственные склады Auchan и Х5 Retail Group.

Операторам спекулятивных складов присутствие этих игроков не выгодно, местные опасаются, что такой подход к ведению бизнеса теперь будет характерен вообще для всех продуктовых сетей, но брокеры считают, что поводов для опасения нет.

«Auchan и Х5 Retail Group могли и не покупать землю в собственность, - пояснил Евгений Титаренко, руководитель департамента коммерческой недвижимости Bright Rich, - сети, действительно, строят комплексы под свои нужды, но, как правило, не выкупают, а берут в долгосрочную аренду, потому что содержать собственный склад не всегда и не всем выгодно».     

В остальной России совокупно с начала 2015 года более 60% складских площадей было построено «под клиента» (ключевой клиент – торговые сети), а спекулятивных складов и терминалов не строилось вообще и в дальнейшем не будет. Строили склады с января 2015 года по июнь 2016 года, по данным Knight Frank, в основном в Екатеринбурге и Челябинске.

Вообще, в последнее время география складского рынка начала расширяться и это стало новым веянием времени. Zeitgeist складского сегмента обеспечили торговые, в основном продуктовые, сети. Сетевики сокращают «транспортное плечо» для оптимизации товарной логистики. Ранее такое «транспортное плечо» для обслуживания населения в регионах в среднем составляло около 600 км. Качественные складские комплексы появляются в городах, не являющихся крупными логистическими центрами или городами с высокой численностью населения, к примеру, Смоленск, Тюмень, Ульяновск.

Другой ярко выраженной тенденцией стало сокращение доли логистических компаний в структуре сделок по аренде складов. К примеру, в марте 2015 года в Санкт-Петербурге и Ленобласти на логистов приходилось 42% арендованных складов, сейчас – только 10%. В общероссийском масштабе логистические компании арендуют лишь 10% складов.

«Многие логистические компании сворачивают присутствие на складском рынке», - подтверждает Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований JLL. Основными сферами для логистов была продуктовая розница и авторынок со всевозможной вариацией комплектующих, но сейчас объёмы внешнеэкономической деятельности по данным направлениям резко сократились.