Арендаторам госимущества упростили пролонгацию

Правительство РФ корректирует правила продления аренды имущества для добросовестных арендаторов: устраняется возможность госорганов отказывать в пролонгации, если договор заключен без торгов. Степень добросовестности определяют арендодатели.

Кабинет министров внес в Госдуму РФ поправки к ст. 17.1 закона «О защите конкуренции» №135-ФЗ, регламентирующей перезаключение договоров с малым бизнесом без проведения торгов. Действующий порядок пролонгации договоров аренды существует с 2011 года, когда в статью 17.1 ввели часть 9, позволяющую заключать договоры аренды с добросовестными (исполняющими все условия договора) арендаторами без проведения торгов, объяснили в Федеральной антимонопольной службе (ФАС). Норма позволяет государственным и муниципальным органам продлять договор вне зависимости от того, был он заключен до или после вступления в силу ст. 17.1 и вне зависимости от того, предшествовали ли ему торги.

В 2017 году Верховный суд России дал норме оценку, согласно которой договор может быть продлен, только если он заключен по итогам конкурса или аукциона. «После оценки судом в 2017 году указанной нормы собственники имущества, пользуясь возможностью двоякого толкования положений статьи 17.1 стали отказываться от заключения договоров аренды на новый срок с добросовестными арендаторами», — говорит замруководителя ФАС России Рачик Петросян.

Член президиума «ОПОРЫ России» Алексей Небольсин утверждает, что после решения президиума ВС РФ десятки тысяч предпринимателей оказались в подвешенном состоянии: они вынуждены продлевать договоры на неопределенный срок, их в любой момент могут разорвать. «В таких условиях невозможно планировать инвестиции. По закону, предприниматель после прекращения действия договора обязан освободить помещение, ободрать все стены и демонтировать оборудование. Вернуться в помещение он имеет право только через два месяца, после проведения аукциона. В отдельных случаях расходы на выселение, демонтаж и монтаж оборудования достигают 20 млн рублей. Это без учета расходов на участие в торгах и убытков от простоя», — рассказывает Небольсин.

По его словам, жалобы в «ОПОРУ России» приходили от представителей медицинских салонов, ресторанов, офисов, производств. Больше всего жалоб поступало от предпринимателей Москвы, Петербурга и Казани.

Поправки федерального правительства предписывают продлять арендные отношения с добросовестными предпринимателями вне зависимости от процедур, предшествовавших заключению договора.

Председатель Союза малых предприятий Санкт-Петербурга Владимир Меньшиков считает, что поправки кабинета министров дают бизнесу юридические основания отстаивать право на пролонгацию. «Продление договоров аренды на новый срок — один из важнейших и острейших вопросов ведения бизнеса: отказ в пролонгации зачастую ведет к закрытию предприятия. Принадлежащие городским и муниципальным властям помещения сейчас в принципе невозможно продлить, их вне зависимости от исполнения обязательств арендаторов выставляют на торги. Поправки правительства задают определенный вектор, который позволит предпринимателям рассчитывать на защиту прав в суде», — говорит Меньшиков.

Юрист юридической фирмы «Ильяшев и партнеры» Руслан Маннапов отмечает, что имущество и до поправок могло передаваться в обход торгов. К примеру, законодательство позволяет продлить аренду на срок не более, чем 30 календарных дней, в течение шести последовательных месяцев. «Принимаемые поправки позволят избежать трудностей, с которыми сталкиваются арендаторы, которые периодически вынуждены останавливать свою хозяйственную деятельность», — считает Маннапов.

Впрочем, поправки не влияют на механизм определения добросовестности предпринимателя. Представители профильных ассоциаций отмечают, что чиновники в 90% случаев могут найти формальные нарушения в работе предприятия. По словам председателя Ассоциации малого бизнеса в сфере потребительского рынка Алексея Третьякова, в Петербурге действует закон, по которому чиновники могут не продлить договор аренды при нарушении правил благоустройства территории. Один из представителей малого бизнеса рассказывает, что несколько лет назад собственнику одного из цветочных ларьков в Петербурге не продлили договор аренды после того, как обнаружили на прилегающей территории лепестки роз, которые классифицировали как мусор.

Предприниматель, не согласный с решением арендодателя, может оспорить решение только в судебном порядке. В ФАС отмечают, что частью 11 ст. 17.1 закона «О защите конкуренции» предусмотрена возможность перевода договора аренды на добросовестного арендатора, если арендодатель безосновательно разорвал его и заключил новый договор с другим лицом. Убытки возмещаются в судебном порядке.