Экономика

Жестокий крышеснос - почему в России реновация жилья не в чести

Мэр Москвы Сергей Собянин объявил крестовый поход против хрущевок. В ближайшие годы в Москве хотят снести 25 млн кв. м пятиэтажек и других устаревших домов, а 1,6 млн их жителей должны быть переселены.  В Государственную думу уже внесен законопроект, регулирующий вопросы сноса таких зданий, он существенно развязывает руки городским властям, позволяет быстрее расселять такие дома, в том числе, и в принудительном порядке. Этим опытом уже заинтересовались и в других регионах, на федеральном уровне вопрос планируется обсудить на государственном совете 4 мая.

Вне зависимости от отношения к московской программе расселения, масштаб проблемы пугает. В городах-миллионниках советские пятиэтажки составляют огромную долю жилого фонда, посчитали в геомаркетинговой компании SmartLoc. Печальным чемпионом является Омск – там 38% квартир приходится на хрущевки, в Перми – 35%, в Самаре и Волгограде по 30%, в Нижнем Новгороде – 27%, в Казани и Уфе по 23%, в Петербурге – 18%, в Москве – 14% (по данным «Инком-Недвижимость» лишь 11%). Если предположить, что амбициозные планы по ликвидации хрущевок в ближайшие годы действительно будут реализованы – это обернется самым масштабным внутригородским переселением людей в истории России. Социальные последствия такого шага трудно даже представить, да и откуда на это взять деньги? Менее радикальным шагом было бы обновление уже существующего жилого фонда, но до сих пор рынок реконструкции домов развит слабо, отмечает Олег Смолин, генеральный директор «Сити 78 загородная недвижимость».

«Работа управляющих компаний, которые ответственны за текущий и капитальный ремонт зданий, непрозрачна, значительная доля средств на ЖКХ уходит непонятно куда. Если говорить о привлечении частной компании к обновлению домов, то это дорого из-за высокого износа значительной доли советского жилфонда, у многих собственников просто нет денег на серьезное обновление здания. Какие-то подвижки способно совершить государство - за счет бюджета и с привлечением частных капиталов запустить массовую реновацию старых кварталов, но более-менее успешная программа до сих пор действовала только в Москве. Даже в Петербурге программа реновации хрущевок не дала ощутимых результатов», - отметил Олег Смолин.

Одна из очень немногих реновированных хрущевок Петербурга расположена на Торжковской 16:  крупнопанельный жилой дом, серия 1-507, построен в 1963 году, кухни по 5,5 квадратных метров в одно-, двухкомнатных квартирах.

hru1

 В 2001-2003 годах строительная компания «Падамас», капитально утеплила стены, окна и двери (без установки стеклопакетов), провела частичную замену внутренней сантехники, застеклила балконы, провела ремонт дренажа дома. Платой послужила мансарда, надстроенная над домом в качестве шестого этажа. Это дало дополнительные 524 кв. м (девять новых квартир, пятая часть общей жилой площади здания).

hru2

Как сообщила жилец третьего этажа Ирина, в доме очень тепло. «Мы живем здесь уже 4,5 года. Главное, что можно сказать – в доме намного теплее, чем в соседних хрущевках. Ремонт был закончен почти 15 лет назад, но теплоизоляция отличная. С давлением воды в трубах проблем нет, но качество воды отвратительное, впрочем, с внутридомовыми трубами это может быть и не связано. Немного расстраивает, что в ходе ремонта не поменяли окна, даже на лестнице, их лишь утеплили. Зато застеклили балконы. Окна там деревянные, сильно продуваемые, но это лучше, чем открытый балкон. Самые большие нарекания были у жителей пятого этажа. Они сильнее всех пострадали от шума во время ремонта, а потом их с надстроенной мансарды еще несколько раз заливало – были проблемы с трубами», - рассказала Ирина.            

hru3

Жильцы дома на Торжковской указывают на то, о чем давно говорят эксперты – главными «жертвами» любой достройки являются жители последних этажей, они же часто тормозят процесс реновации. Вообще низкая способность людей договариваться – ключевая трудность в таких делах. И при расселении хрущевок, и при их ремонте с достройкой обязательно найдется кто-то, кто очень недоволен и чувствует себя обманутым.

Гендиректор Сити 78 Олег Смолин считает, что шансов на успешное обновление пятиэтажек очень мало, нужно рассматривать другие варианты. «Вопрос, скорее в том, какими будут новые дома, и как будет происходить процесс переселения. Ведь для переселения людей необходимо предусмотреть большой маневренный фонд. Кроме того, важно, чтобы новая собственность по желанию людей находилась в радиусе их прежнего проживания, в том же районе, а может быть, даже квартале. Ведь многие горожане имеют прочные социальные связи, живут рядом со своими друзьями, родственниками и т.п. Мировая практика показала, что многоэтажные дома практически невозможно содержать в хорошем состоянии, они быстро теряют свою привлекательность, даже распространяют социальные девиации. В развитых странах вообще отказались от строительства многоэтажных домов на периферии в пользу малоэтажного или даже индивидуального строительства. Людям удобнее и приятнее жить в собственных домах. Главное - это близость к городской инфраструктуре, возможность быстро добраться до работы, торгового центра и мест городского отдыха», - отметил он.

Лишь отчасти с Олегом Смолиным согласен архитектор-градостроитель Илья Заливухин. Он согласен, что проблема хрущевок крайне сложная и согласен, что многоэтажное строительство на окраинах – не выход, но в его представлении города должны развивать уже существующие территории, а не осваивать новые – это главный мировой тренд.

Фото: Отреставрированная хрущёвка в Калининграде

hru4

«При этом уровень жизни в хрущевках, которые являются весьма зелеными кварталами, не самый низкий. В многоэтажных гетто на окраинах хуже, а их продолжают строить. Хрущевки подходят небольшим семьям, одиноким людям, и это хороший вариант для аренды. Но пятиэтажки очень часто в очень плохом состоянии – инженерные сети ужасны, скоро возникнут серьёзные проблемы с отоплением, а местами и с несущими элементами, то есть начнут возникать угрозы аварийности зданий», - напомнил Заливухин. 

При этом не обязательно проекты реновация кварталов хрущевок должна осуществляться силами крупных девелоперов.  «Возможно привлечение мелких, либо даже силами самих жильцов. Теоретически, можно было бы порезать землю внутри этих кварталов между собственниками квартир – а они уже потом сами бы решали, что с этим делать. Например, они могли бы частично застроить свои зеленые дворы и за счет этого получить средства на капитальный ремонт своих домов либо надстраивать их. Но, увы, способность людей договариваться друг с другом очень низкая – трудно представить, что они эффективно будут это делать. Им нужно подсказывать пути решения этой проблемы. Сейчас же люди просто ждут аварийности своих зданий и надеются, что их переселят в новые дома за счет государства. Много говорят о том, как удачно обустроили идентичные здания на территории бывшей ГДР. Но мало кто помнит, что там эти пятиэтажки не в собственности жильцов – в Германии приватизация была платной. Там это доходные дома, которые были приватизированы компаниями и отремонтированы за их счет», - напомнил эксперт.

Получается, что действительно приемлемое решение на данный момент не просматривается. Трудно представить, что жильцы хрущевок сумеют самоорганизоваться настолько, что реконструируют свое жилье при помощи девелоперов. Трудно представить, что коррумпированная и малоэффективная российская бюрократия без больших потерь справится со столь сложной задачей как расселение миллионов жителей «хрущоб». А пятиэтажки ветшают, а крупные застройщики лоббируют свои интересы, когда удобней снести даже вполне ещё годное жильё и построить больше, чтобы выгодно продать.

 

Понравился материал? Поддержи ПРОВЭД!

 
Партнеры:
Загрузка...
Похожие материалы