Общество

Как купить недвижимость в Европе?

Купить жилье в Европе – не такая уж неисполнимая мечта. В некоторых отношениях это даже более просто и реально, чем обзавестись квадратными метрами в России. Например, единая ставка по ипотеке в Европе составляет всего 2,5-5% (против  10-12% и выше в России), и доступна как жителям ЕС, так и иностранцам. Мы поговорили с представителем агентства недвижимости Ole International, предлагающего жилье в Испании, чтобы убедиться: россиянину с достатком выше среднего возможно приобрести домик или апартаменты в теплых краях Европы.

 

Кому по карману?

«Количество желающих купить недвижимость в Испании не уменьшается, но тенденция такая: спрос-то есть, но деньги другие, не те, на которые люди рассчитывали несколько лет назад. Естественно, количество русских клиентов у нас резко уменьшилось из-за того, что рубль упал. Компания испанская, основные покупатели − европейцы. Прежде всего норвежцы, бельгийцы, шведы, французы, китайцы. И только на последнем месте в плане спроса – русские.

Наши русские клиенты – абсолютно разные люди. Это и инвесторы, разных возрастов и сословий, молодые пары с детьми или без, пожилые пары, которые ищут место, где встретить старость или для своих детей. Молодые семейные пары, как правило, ищут дачу для отдыха или место на будущее, где остаться жить, устроить детей в школу.

apartments so
Апартаменты в Торревьеха, Испания. Менее 5 км до моря. 70 м2, 3 спальни, 1 ванная. 39.900€

Основные покупатели, как правило, люди, у которых все хорошо с недвижимостью в России, которые, может быть, тут что-то продали, и у них появилось желание вложить вырученные деньги, чтобы они не пропали», − рассказывает Анастасия.

 

Можно ли сдавать купленное жилье в аренду?  

«Вообще это голубая мечта многих клиентов – купить жилье там, чтобы сдавать. Но тут палка о двух концах. Если речь идет о курортной недвижимости, то она сдается исключительно в сезон по понятным причинам. Второй момент, даже если такая недвижимость сдается в сезон, больших денег за этот период не заработать. В среднем это где-то 4% от стоимости недвижимости в год при стабильной аренде. В Испании, даже в крупных городах, заработать больше сложно.

Сейчас и так очень много частного жилья, которое конкурирует с отелями. И в Барселоне недавно по этому поводу был принят закон, запрещающий сдавать квартиру на короткий срок – менее 30 дней. Это сделано именно по инициативе отелей, которые стали возмущаться, что у них отнимают клиентов. При выборе между отелем и квартирой, если стоимость примерно одинаковая, люди, конечно, предпочитают квартиру».

 

Как россиянину получить ипотеку в Европе?

«Жилье подбирается в первую очередь по бюджету. Понятно, если клиент хочет квартиру на первой линии с шикарным панорамным видом и при этом у него 50 тыс., это, конечно, невозможно. Нужно исходить из финансовых возможностей. Мы всегда просим сперва определить бюджет, а уже исходя из него подбираем варианты.

Россиянам, как и гражданам других стран, доступна ипотека в Европе. В последний год сильно упала европейская ставка рефинансирования, соответственно, снизилась банковская ставка. Сейчас она составляет 2,5-3,5% по ипотеке. Когда рассматривается ипотека, можно выбрать фиксированную или плавающую ставку, свои плюсы и минусы там и там. Ипотека предоставляется максимум на 60% стоимости недвижимости, сроком на 5-25 лет. Её можно погасить досрочно.

appbolg
Апартаменты на Солнечном Берегу, Болгария. 450 м до пляжа. 41 м2, студия. 17.000€

В России сначала мы приходим в банк и ждем одобрения по ипотеке, чтобы заключить договор на покупку. В Европе наоборот: сначала выбираете объект − вы должны его забронировать − и с пакетом документов, один из которых ваша бронь, доказывающая, что вы внесли задаток за этот объект, вы обращаетесь в банк за получением ипотеки. В течение 1-2 недель после предоставления всех требуемых документов вы получаете решение по ипотеке.

Конечная ставка будет зависеть от суммы, которую вы берете в кредит, от срока кредитования и, конечно, банк будет обращать серьезное внимание на документы, подтверждающие ваши доходы. Зарплата хотя бы в 3-4 раза должна превышать сумму ежемесячной выплаты по кредиту. Если кредит платится по 500 евро в месяц, то зарплата должна быть около 2-2,5 тыс. евро в месяц.

В рублях, конечно, с учетом разницы курсов, зарплата должна быть высокая. Банк должен быть уверен в платежеспособности клиента, поэтому нужно предоставлять хорошие справки с хорошими зарплатами.

В принципе за мою многолетнюю практику никому не отказывали в ипотеке. Бывали случаи, что клиент запрашивает максимально возможную сумму – 60% от стоимости жилья, −но, если у банка есть какие-то сомнения, он дает не 60%, а 40 или 50% стоимости приобретаемого жилья. Так что ипотеку всегда можно получить, но её размер будет зависеть от предоставленных документов».

 

Сопутствующие расходы

«Мы никогда не советуем покупать объект не глядя, это всё-таки не за хлебом сходить, не каждый день мы приобретаем недвижимость – многие всего 1-2 раза в жизни её покупают. Всё происходит на территории Испании – 3-4 дня отводится на осмотр подобранных объектов. При окончательном выборе мы рекомендуем доверять сердцу: вам должно нравиться окружение, всё должно устраивать в жилье. Даже если вы покупаете квартиру в качестве инвестиции, она должна вам нравиться – тогда понравится и другим.

В Испании принято, что всё комиссионное вознаграждение за работу платит не покупатель, а продавец. Есть исключение, если мы говорим о банковских объектах – залоговое имущество, конфискованное. Цены на это жилье очень невысокие по сравнению со вторичкой от собственников или строящимся жильем, они начинаются от 30 тыс. евро. Найти приличную квартиру за 30-50 тыс. евро от собственника или в «стройке» практически невозможно.

italia
Апартаменты в Модике, Италия. 80 м2, 5 комнат, 1 ванная. 43.000€

Если мы говорим о банковском жилье, то клиент оплачивает комиссию в размере 3% от стоимости объекта – эти условия оговариваются с агентством сразу. На самом деле есть очень интересные банковские варианты, и заплатить агенту 3% от стоимости объекта несложно – это совсем небольшие деньги.

Не путайте комиссионное вознаграждение агента с комиссией на оформление. Сюда входят расходы на оформление сделки, купчей, налог в 10% стоимости объекта, которая указана в договоре купли-продажи. Это обязательно, его платят и иностранцы, и местные.  Если покупается вторичка либо банковский объект, есть возможность снизить официальную цену в договоре, чтобы немного снизить сумму налога. Расходы на оформление – это около 2% стоимости объекта на вторичном рынке и 3% − в новостройке, 2%. Если речь идет о дешевом жилье в 30-50 тыс. евро, то здесь цена на оформление фиксированная – примерно 2,5-3 тыс. евро (нотариус, делопроизводство, регистрация)».

 

Коммунальные услуги

«Жилье покупается без воды и света, перезаключаются контракты с управляющей компанией именно на ваше имя. У вас должен быть обязательно открыт испанский счет, к которому будут привязаны все платежи по коммунальным услугам, налоги, плата за комунидад – общую территорию с бассейном, если он есть. Важно, чтобы впоследствии на этом счету были деньги.

Если пришёл день оплаты КУ, обязательно на счету должны лежать какие-то деньги, чтобы никаких просрочек не было. По-моему спустя месяц просрочки отключают коммуникации, это вам не годами копить задолженность, продолжая пользоваться услугами.

В Испании, как и во всей Европе, есть система абонентских платежей. То есть даже если вы не живете в квартире, просто закрыли её и выключили все рубильники, коммунальные платежи будут продолжать списываться. Есть минимальный платеж, который начисляет управляющая компания за свет и за воду, он составляет примерно 30 евро раз в 2 месяца за воду и 30 евро раз в два месяца за свет. Как только собственник возвращается и начинает пользоваться услугами, автоматически включаются счетчики и платежи приходят по факту.

chezhappar
Квартира на набережной Карловых Вар, Чехия. 55 м2, 2 комнаты, 1 ванная. 53.710€

Если мы говорим о какой-то небольшой квартире, то коммуналка в месяц составит около 80 евро. Ну, максимум 100. Если квартира в комплексе, с бассейном, то ещё 80-100 евро – это комунидад, так называемое ТСЖ. Оплата очень зависит от размеров самой территории, чем она больше, тем, соответственно, больше платежи.

Один из самых дорогих комплексов на Коста-Бланке обходится где-то в 2,5 тыс. евро в год – только ТСЖ, без учета коммунальных платежей».

 

Купил жилье – получил вид на жительство?

«В последние годы законодательство Испании в части получения вида на жительство изменилось. Стало проще. Есть несколько способов.

Первый – самый простой и самый дорогой. Нужно вложить минимум 500 тыс. евро в покупку недвижимости (без ипотеки). Спустя месяц после получения купчей вам открывают визу инвестора, позволяющую проживать на территории Испании без ограничений. Такая виза открывается инвестору и его ближайшим родственникам.

Второй способ. Вы покупаете недвижимость по любой цене и предоставляете в консульство сведения о доходах в России, показываете движение по счету, счет в Испании, на котором тоже есть деньги.

Третий способ – если вы ничего не покупаете, но хотите вид на жительство, вы можете на долгий срок арендовать жилье, внеся предоплату за несколько месяцев. Также открывается счет в Испании, рекомендуемая сумма − 22 тыс. евро на человека в год. Эти деньги должны быть на счету на момент подачи заявления на вид на жительство. Если подает документы семья, то на первого человека кладется 22 тыс. евро, а на каждого последующего члена семьи закладывается ещё 6 тыс. евро. С таким видом на жительство мы можете жить, но не можете работать на территории Испании».

 
Партнеры:
Loading...